Jogi útmutató ingatlanvásárláshoz

Lakásvásárlás előtt áll? Egy ingatlan adásvételi ügylet sok jogi buktatót rejtegethet magában, ha a vevő nincs tisztában a legfontosabb eljárási mozzanatokkal. Cikkünk a teljesség igénye nélkül végig vezeti most Önt álmai otthonának megtalálásától a közművek átírásáig terjedő leglényegesebb kérdéseken. Tudjon meg mindent, amit a biztonságos ingatlanvásárlásról tudni érdemes!

---

Nem csak a külső számít

Az első nagyobb állomás a megfelelő ingatlan kiválasztása, azonban ez a döntés nem csupán esztétikai szempontokon múlik. A vevőnek érdemes már ekkor jogi és műszaki szempontból is vizsgálni az ingatlant, még mielőtt vételi szándéknyilatkozatot írna alá.

Társasházi lakás vásárlása előtt mindig kérjük el a társasházi alapító okiratot.

Mire figyeljen oda?

• Tulajdoni lap és jogi státusz ellenőrzése: Mindig kérjen friss, aznapi tulajdoni lapot az eladótól vagy az őt képviselő ügynökségtől! Ez tartalmazza többek között, ki a tényleges tulajdonos, van-e haszonélvezeti jog, jelzálog, végrehajtás vagy bármilyen más teher az ingatlanon és feltünteti a legalapvetőbb paramétereket. Osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan esetében kérje el a tulajdonostársak használati megállapodását, társasház esetében a társasházi alapító okiratot, új építésű ingatlanoknál pedig az építési és a használatbavételi engedélyt.

  
  

• Műszaki állapot: Érdemes műszaki szakértőt bevonni az ingatlan előzetes helyszíni felmérése során, hogy ne rejtett hibákkal és elhúzódó jogvitával induljon az új élet.

  
  

• Költségek: Tájékozódjon a társasházi közös költségről, esetleges hátralékokról, érdeklődjön az átlagos rezsidíjak felől és tanulmányozza át az energetikai tanúsítványt. Számoljon az ingatlan fekvése szerint irányadó önkormányzati adókkal, és ne feledje az adóhatóság részére fizetendő vagyonátruházási illetéket sem, melynek mértéke kedvezmények hiányában a vételár 4 %-a.

Ne írjon alá ügyvéd nélkül!

Magyarországon az eladónak címzett vételi szándéknyilatkozat vagy a kétoldalú előszerződés nem kötelező eleme az adásvételnek, mégis gyakori – főként akkor, ha a vevő biztosítani szeretné magának az ingatlan megvásárlásának lehetőségét. Arra is számítani lehet, hogy az ingatlanközvetítő is nyomást akar gyakorolni az efféle nyilatkozatok mielőbbi, a potenciális vevő általi aláírására, ugyanis ez számára jutalék keletkeztető tényező, de semmiképp sem eredményezheti azt, hogy Ön meggondolatlanul cselekedjen.

Ezek a dokumentumok gyakran tartalmaznak határidőt, vételárat, a foglaló vagy bánatpénz fizetésére vonatkozó feltételeket, és – bár nem egyenértékűek teljes mértékben az adásvételi szerződéssel – helytállási és jogi kötelezettséget keletkeztethetnek, különösen, ha pénzátadás is történik egyidejűleg. Emiatt kiemelten ajánlott, hogy azok elkészítése vagy aláírása ügyvéd közreműködésével történjen. Ügyvéd nélkül aláírni ezeket a dokumentumokat kockázatos, hiszen a laikus megfogalmazás nem mindig tükrözi pontosan a felek szándékát vagy a jogi valóságot, utóbb pedig már nehéz kihátrálni az alkuból. Egy tapasztalt jogi szakember nemcsak a megállapodás tartalmát ellenőrzi, hanem a tulajdoni viszonyokat is átnézi, és figyelmeztet a lehetséges buktatókra. Nem mellesleg a Lakástörvény értelmében vételi ajánlatot, avagy vételi szándéknyilatkozatot nem szerkeszthet az ingatlanos.

Foglaló, előleg, bánatpénz – lényeges különbségek

Gyakori, hogy a felek valamiféle pénzbeli biztosítékot kötnek ki már a kézfogásukat követő előszerződés rögzítése során, de nem mindegy, hogy pontosan milyen jogcímet határoznak meg, hiszen ezen intézmények joghatásai eltérnek egymástól.

Az előleg nem más, mint az ingatlan vételárának első részlete, tulajdonképpen csak a vevő szándékának a komolyságát mutatja, semmi többet. Ha a szerződés meghiúsul (bármilyen okból, bárkinek a hibájából), akkor az előleg maradéktalanul visszajár a vevőnek. Az előlegnek nincs szerződési biztosítéki szerepe.

A foglaló a szerződés teljesítésének kétoldalú biztosítéka és általában a vételár 10 %-át teszi ki. Ez az eszköz már szankcionálja a szerződés meghiúsulását, ha a szerződés a vevő hibájából nem jön létre, az eladó megtarthatja a foglalót, ha pedig az eladó hibájából, a vevő kétszeresen követelheti vissza azt. Ha egyik fél sem hibás, akkor a foglaló természetesen visszajár.

A bánatpénz az adásvételi szerződéstől való egyoldalú elállási lehetőséget biztosít. A felek a szerződéskötéskor szabadon megállapodhatnak abban, hogy kikötik a szerződés teljesítésétől történő elállás jogát meghatározott pénzösszeg fizetésének ellenében. A másik fél viszont nem követelhet ezen felül kártérítést.

A három jogintézmény - mint olvasható fentebb - jelentősen különbözik, ezért kiemelten fontos, hogy a felek pontosan rögzítsék az előszerződésben, milyen címen történik a pénzátadás – és ezt lehetőleg mindig ügyvéddel egyeztessék.

Miért fontos az előzetes hitelbírálat?

Sokan csak akkor fordulnak bankhoz, amikor már kiszemelték az ingatlant – ez azonban komoly kockázatot jelenthet. Egy előzetes hitelbírálat segít pontos képet kapni arról, hogy a vevő valóban mekkora hitelre jogosult, és milyen feltételekkel számolhat. Ez nemcsak időt takarít meg, de elkerülhető vele az is, hogy valaki olyan vételi szándéknyilatkozatot írjon alá vagy adásvételi szerződést kössön, amit később nem tud teljesíteni.

Az előzetes hitelbírálat során a bank – a vevő jövedelmi helyzete, meglévő hitelei és anyagi stabilitása alapján – megállapítja a hitelképességet, még konkrét ingatlan nélkül is. Ez biztonságot ad a vásárlás során, és segíthet a tárgyalási pozícióban is, hiszen egy előminősített vevő megbízhatóbbnak tűnik az eladó szemében.

Fontos, a bírálat eredménye nem minősül kötelező érvényű ajánlatnak, de kiváló támpont. Érdemes pénzügyi szakértőt vagy független hitelközvetítőt is bevonni a folyamatba, hogy az elérhető legjobb konstrukciók közül választhasson.

Az épületekben észlelt rejtett hibákért az eladókat kellékszavatosság terheli.

Energetikai tanúsítvány és villamosbiztonsági felülvizsgálat

Ingatlan adásvételekor gyakran háttérbe szorulnak a műszaki dokumentumok, pedig az energetikai tanúsítvány és a villamosbiztonsági felülvizsgálat is kulcsfontosságú a vevő szempontjából. Az eladott ingatlannak a szerződés teljesítésekor lakhatásra alkalmasnak kell lenni, ugyanis az emberi életre, illetve vagyonra veszélyes berendezések megalapozhatják a lakhatásra alkalmatlanságot és komoly jogvitához vezethetnek.

Az energetikai tanúsítvány a jogszabály szerint kötelező, és hiteles információt nyújt arról, milyen energiahatékonysággal működik az ingatlan – ez hosszú távon jelentősen befolyásolhatja a rezsiköltségeket, sőt a lakás piaci értékét is. A tanúsítványt vagy annak másolatát legkésőbb a birtokbaadásig az eladónak át kell adnia a vevő részére.

Tulajdonosváltáskor mindig kötelező az ún. villamosbiztonsági felülvizsgálata a lakás villamossági berendezéseinek, hacsak nem áll rendelkezésre 6 évnél nem régebben elvégzett felülvizsgálatot igazoló ellenőrzési dokumentum. Ez a rövid ideje bevezetett hitelesítési procedúra segít feltárni az elöregedett vagy szabálytalan elektromos hálózatból eredő veszélyeket, megelőzve ezzel a baleseteket, és akár súlyos kiadásokat is a vevő számára. Egy alapos felmérés így nemcsak a biztonságot, hanem a tudatos döntéshozatalt is szolgálja. Lakóépületekben lévő, bérleménynek nem minősülő lakások villamos berendezésén az időszakos villamos biztonsági felülvizsgálat elhagyható, ha a következő két feltétel együttesen teljesül: fázisonként 32 A-nél nem nagyobb névleges áramerősségű túláramvédelem van, és 30 mA-nél nem nagyobb érzékenységű áram-védőkapcsolóval védettek a felhasználói berendezések.

Az elővásárlási jogról

Az ingatlanvásárlás során sok vevő nem számol azzal, hogy egy harmadik személy – jogszerűen – megelőzheti őt a vásárlásban, ha jogszabály vagy egyéb megállapodás alapján elővásárlási jog illeti meg. Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy az arra jogosult ugyanazon feltételek mellett a vevő előtt élhet a vételi lehetőséggel. Ha az elővásárlásra jogosult személy határidőben nyilatkozik vásárlási szándékáról, az eladó köteles vele szerződni, még akkor is, ha már megállapodott mással.

Különösen gyakori ez a következő esetekben:

Teremgarázs vagy gépkocsibeálló vásárlásakor, amikor az ingatlan nem önálló helyrajzi számon szerepel, hanem egy társasházi albetét része. Ilyenkor a többi tulajdonostárs a Polgári Törvénykönyv szabályai szerint elővásárlási joggal rendelkezik, így a szerződéses ajánlattal postai úton vagy az ajánlat kifüggesztésével őket is meg kell keresni – ez pedig akár hetekkel is elhúzhatja az ügylet lezárását.

Osztatlan közös tulajdon esetén, ahol az ingatlan egy jogilag osztatlan, egyetlen helyrajzi szám alatt nyilvántartott, de falakkal jellemzően elválasztott egység (pl. régebbi ikerházak, sorházak, nyaralók), a többi tulajdonostárs szintén elővásárlásra jogosult a Polgári Törvénykönyv szabályai szerint a saját tulajdoni hányadán kívüli rész tekintetében.

Az elővásárlási jog nem csupán formaság: ha az eladó elmulasztja tájékoztatni az arra jogosultakat, vagy nem biztosítja számukra a nyilatkozattétel lehetőségét, az adásvételi szerződés megtámadható. Emiatt kiemelten fontos, hogy a szerződéskötést megelőzően lekérjük és átvizsgáljuk a tulajdoni lapot, és ha szükséges, eljárjunk az elővásárlási jog gyakorlására jogosultak felé.

A cserepótló vétel illetékkedvezmény

A cserepótló vétel illetékkedvezménye lehetőséget biztosít arra, hogy lakásvásárlás esetén az illeték alapját csökkentsük, ha a vásárlást megelőző 3 éven belül vagy azt követően 1 éven belül másik lakástulajdont értékesítünk. Ebben az esetben az illeték alapja a vásárolt és az eladott ingatlanok forgalmi értékének különbözete lesz, így ha az új ingatlan értéke nem haladja meg a régiét, illetékfizetési kötelezettség nem keletkezik.

Fontos tudni, hogy ez a kedvezmény kizárólag lakástulajdonokra vonatkozik. A nem lakásként nyilvántartott helyiségek – például garázs, műhely, üzlet – nem minősülnek lakástulajdonnak, még akkor sem, ha a lakóépülettel egybeépültek. ​

A kedvezmény igénybevételéhez az adásvételi szerződésben hivatkozni kell a cserepótló vételre, és a NAV felé be kell jelenteni az eladott és vásárolt ingatlanok adatait. Ha előbb vásárolunk és utóbb adunk el, kérhető az illeték kiszabásának felfüggesztése az eladásig.

Szavatosság és garancia – mit tehetünk, ha hibát észlelünk?

Lakásvásárláskor az ember általában boldog és izgatott – új otthon, új kezdet. De mi történik, ha az új ingatlan hibás, beázik a tető, nem működik a fűtés, vagy kiderül, hogy a fal repedezik? Jó hír, hogy a magyar jog szavatossági és jótállási szabályokkal védi a vevőt – de nem mindegy, milyen típusú ingatlant vásárolunk, és kitől.

Használt lakás vásárlása

Használt lakás vásárlása esetén a Polgári Törvénykönyv alapján az eladó kellékszavatossággal tartozik. Ez azt jelenti, hogy ha az ingatlannak olyan hibája van, amely már a szerződéskötéskor fennállt, de a vevő nem tudott róla, azt egyszerű szemrevételezéssel nem észlelhette, az eladó felelősséggel tartozik érte. Ilyen lehet például egy korábban javított, de újra beázó tető vagy egy nem megfelelő elektromos hálózat.

A vevő ilyenkor a következőket kérheti:

• kijavítást vagy költségének megtérítését,

• árleszállítást,

• súlyosabb esetben a szerződéstől való elállást.

Az eladónak nem kell helytállnia olyan hibákért, amiket a vevő a vásárlás előtt ismerhetett vagy észrevehetett volna, továbbá jelentéktelen hiba miatt nincs lehetőség a szerződéstől való elállásra. Ezért is ajánlott műszaki szakértőt bevonni a vásárlás előtti állapotfelméréshez. A szavatossági igény 5 évig érvényesíthető.

Új építésű lakás vásárlása

Ha új építésű lakást vásárol beruházótól vagy kivitelezőtől, akkor többletjogosultságok illetik meg, mivel a vállalkozás kötelező jótállással tartozik. A jótállás (köznyelven: garancia) azt jelenti, hogy a vállalkozónak objektív felelőssége van a hibákért, függetlenül attól, hogy tudott-e róla vagy sem.

Új építésű lakóingatlan esetében a forgalmazó vagy a kivitelező szerkezettől függően legalább 3 - 5 - 10 év jótállást köteles biztosítani.

A jótállás időtartama alatt a kivitelezőnek bizonyítás nélkül kell javítania a hibát, ha az nem a vevő rendeltetésellenes használatából ered. A jótállási jogokat a lakóépület vagy az építmény tulajdonosa, a lakás vagy építmény tulajdonba adásáig a megrendelő, a vállalkozóval vagy az általa javításra kijelölt személlyel, illetve szervezettel szemben érvényesítheti. Ne feledjük, legkésőbb az ingatlan birtokának átruházásakor a jótállásra kötelezett köteles átruházni a jótállási jegyet is; ugyanakkor ennek elmaradása nem érinti a vásárlót megillető jótállási jog létezését, érvényesíthetőségét.

Amennyiben tehát minőségi problémát tapasztal a vásárolt ingatlannal összefüggésben, írásban, lehetőleg ajánlott levélben vagy e-mailben jelezze ennek tényét az eladónak vagy a kivitelezőnek. Minél pontosabban dokumentálja a hibát (fotó, szakvélemény), annál hatékonyabb lehet később az igényérvényesítés.

Mi az a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog?

Miután a felek aláírását követően az irodában rákerült az ügyvédi ellenjegyzés is az ingatlant érintő végleges adásvételi szerződésre, elindul a földhivatali ügyintézés. Az ügyek nagy százalékában, különösen akkor, mikor a vételár egy részét banki hitelből finanszírozzák vagy az ingatlan egyébként tehermentesítésre szorul, a tulajdonjog bejegyzése még jó ideig várat magára biztosítéki célból. Erre az átmeneti függő jogi helyzetre kínál megoldást az ún. tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog intézménye 2025 óta. Amennyiben tehát az eladó a vételár teljes megfizetéséig fenntartja tulajdonjogát vagy ameddig az összes eladói teher törlésre nem kerül, a felek kérhetik a vevői jog bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog legfeljebb 5 évre jegyezhető be a tulajdoni lapra, azonban a végrehajtással szembeni teljes körű védelmet csak az első 6 hónapban garantálja.

A vevő tehát még nem tulajdonos, de a tulajdonszerzés útján már előrehaladott státuszban van, és jogi pozíciója biztosított. A végleges tulajdonjog bejegyzésére akkor kerül sor, amikor a vételár kiegyenlítése vagy a teljeskörű tehermentesítés megtörtént, és erről a földhivatalt a tulajdonjog bejegyzési engedély benyújtásával tájékoztatják.

Hazánkban a földhivatali eljárás ügyintézési határideje főszabály szerint 60 nap, de várhatóan ez jelentősen rövidülni fog az elektronikus ingatlan-nyilvántartás bevezetésesével, amely ügyviteli rendszer kezeléséhez irodánk már most eljárási jogosultsággal rendelkezik.

Az ingatlan adásvételi szerződéseket a felek ügyvédi ellenjegyzés mellett véglegesítik.

Birtokátruházás - nem csak formalitás

A birtokátruházás az adásvételi ügymenet egyik utolsó, mégis jelentős mozzanata. A birtokátruházás jelentősége abban áll, hogy ettől a naptól kezdve a vevő jogosult az ingatlan használatára, azaz oda beköltözhet, hasznosíthatja (például bérbe adhatja), ugyanakkor innentől kezdve ő viseli az ingatlannal járó terheket is és felelős minden olyan kárért, amely az ingatlanban ezután keletkezik, és amelynek megtérítésére más személy nem kötelezhető.

Az ingatlan birtokának átruházására írásban, szükség esetén fényképek rögzítésével egyidejűleg érdemes sort keríteni. Az írásbeli jegyzőkönyv tartalmazza, hogy mikor történt meg az ingatlan átadása a vevő részére, milyen állapotban volt az ingatlan átadáskor, a közműórák (víz, gáz, villany) pontos állását, a felek és az ingatlan adatait, végül az esetleges észrevételeket, hibákat, megjegyzéseket.

Ez a dokumentum nem csak az átadás tényét igazolja, hanem alapja lehet a szűk határidőhöz kötött közművek átírásának is, és segíthet megelőzni a későbbi vitákat. A birtokbaadási jegyzőkönyv tehát a vevő és az eladó közös érdeke – egyszerű formalitással elkészíthető, de annál nagyobb biztonságot nyújt mindkét fél számára, különösen, ha a szerződésszegésre alapított vételárcsökkentést vagy kötbérigényt akarunk érvényesíteni.

Befektetés a biztonságba: az ügyvédi munkadíj

Az adásvétel ügyvédi ellenjegyzéshez kötött jogügylet Magyarországon. Az ügyvédi díjak mértéke nincsen jogszabályban rögzítve, a gyakorlatban általában a vételár 0,5 – 1,2 %-a között mozog, jellemzően minimumdíjjal (pl. 100–150 ezer forint) összefűzve. A pontos összeg függ a szerződés bonyolultságától, az ügylet értékétől és attól is, hogy milyen kiegészítő feladatokat lát el az ügyvéd (pl. földhivatali ügyintézés, jogi tanácsadás, letétkezelés).

Az ügyvédet általában a vevő kéri fel, illetve bízza meg az ügylet lebonyolításával. Bár sok vevő próbál spórolni ezen a tételen, valójában az ügyvéd az egyetlen fél, aki a vevő érdekében eljárva jogi garanciát vállal a szerződés tartalmáért és a földhivatali bejegyzés szabályosságáért. Az ügyvédi díj tehát nem egyszerű adminisztrációs költség, hanem a teljes ügylet jogi biztonságának záloga. Aki ezen spórol, az a legnagyobb értékű magánügyletét bízza a véletlenre.

Az ügyvédi munkadíjon felül ne feledjen el számolni a földhivatali eljárási díjakkal sem. A hatósági változásbejegyzés díja jelenleg ingatlanonként 10.600 HUF, a soron kívül történő eljárás lefolytatásának díja 16.000 HUF, a jelzálogjog-bejegyzés díja ingatlanonként 20.000 HUF, a hiteles tulajdoni lap ára 4800 HUF.

Amennyiben munkadíj ajánlatot kér tervezett ingatlanberuházásához kapcsolódóan, kérem írja meg az info@drhalmos.hu e-mail címre vagy a lenti kapcsolatfelvételi űrlapon keresztül a jövőbeni tranzakció legfontosabb adatait, így különösen a vételárat, a finanszírozás tervezett forrását és az ingatlan terheit. A megkeresés feldolgozását követően kollégánk hamarosan érdemi ajánlatot küld Önnek vagy további irányított kérdéseket tesz fel.

Ajánlatot kérek!